Артем Цогоев | Недвижимость

📋 Минэкономразвития опубликовало на федеральном портале проектов нормативных правовых актов проект закона «Об особенностях участия в долевом строительстве гостиниц». Его уже обсуждают коллеги, авторы нескольких тг-каналов тематики недвижимости. Я прочитал сам текст законопроекта и решил написать своё личное мнение. 🏗 Итак, согласно тексту законопроекта продавать гостиничные номера физ.лицам на этапе строительства можно будет только при соблюдении таких условий: 🔹 участок с гостиничным ВРИ и разрешение на строительство именно гостиницы 🔹 категория не ниже 3* 🔹 заключённый договор управления с гостиничным оператором из реестра (которого пока не существует) 🔹 письменное предупреждение покупателей о рисках: дохода может не быть, пользоваться номером для себя можно только на условиях оператора и т.д. ✅ Если закон примут, он заработает с 1 марта 2028 года. 🚫 После этого средства граждан по ДДУ можно будет привлекать только на многоквартирные жилые дома, ИЖС в малоэтажных комплексах, блокированную застройку (таунхаусы), машино-места и гостиницы. Хочешь продавать физикам гостиничные номера на котловане - строй отель 3* с оператором. 🔒 Покупатель получит собственность с обременением, которое регистрируется в ЕГРН и переходит к следующему владельцу. Жить постоянно нельзя, сдавать в обход оператора нельзя, пользоваться самому можно только в сроки, согласованные с оператором. Сменить оператора собственники смогут только решением двух третей голосов. 💰 Застройщикам тоже есть о чём подумать. Эскроу раскрывается в два этапа: 80% после ввода в эксплуатацию, оставшиеся 20% только после завершения процедуры присвоения звёзд. Передать номер покупателю и оператору до завершения процесса классификации нельзя. ⏳ Если на 1 марта 2028 года объект ещё строится и по нему уже заключены ДДУ, застройщик и дольщики, согласно тексту законопроекта, обязаны ещё до ввода в эксплуатацию заключить договор с гостиничным оператором. С 1 марта 2030 года норма об обязательном наличии оператора распространяется и на уже построенные объекты, где номера принадлежат разным собственникам. ⚖️ Тут у меня главный вопрос к авторам: зачем они подготовили заведомо противоречащий Конституции законопроект? 📑 Например, физическое лицо купило строящийся апартамент в 2024 году, а с 2030 года управлять его объектом должен гостиничный оператор, с запретом сдавать самостоятельно и постоянно жить. Формально ограничения возникают на основании договора с оператором, но что будет с владельцем, который такой договор подписывать не захочет, в законопроекте не сказано. Если же ограничения наложат без его согласия, это прямое столкновение со ст. 35 Конституции и с принципом, что закон обратной силы не имеет. Если закон примут в таком виде, эти нормы с высокой вероятностью оспорят в Конституционном суде. ❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Я бы пока не волновался: это очень сырой и непродуманный законопроект, его нормы (с моей точки зрения) почти наверняка изменятся.